Недвижимость: подарить или продать?

Продажа не дарение

Рассмотрим нюансы налогообложения указанных операций с недвижимостью. Стоит отметить, что для целей налогообложения в соответствии с положениями ст. 172 Налогового кодекса Украины (далее - НК Украины), под продажей подразумевается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения. При этом доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку в соответствии с законом.

Не облагается налогом налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышает нормы бесплатной передачи, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет (п . 172.1 ст. 172 НК Украины).

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется. При этом условие нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком налогов в наследство, то есть владелец недвижимости, полученной по наследству, освобождается от обязанности платить налог.

Таким образом, при продаже физическим лицом недвижимости, которая находилась в его собственности менее 3 лет и не является наследием, налогообложения такой операции будет осуществлено на общих основаниях.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 НК Украины, или от продажи объекта недвижимости, не указанного указанной нормой кодекса, подлежит налогообложению по ставке 5%. В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами-нерезидентами, облагается налогом согласно этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставке 18%. Продажа резидентами и нерезидентами полученного в подарок объекта недвижимости подлежит налогообложению в соответствии с положениями ст. 172 НК Украины.

Определить момент

При этом весьма важным является определение момента, с которого необходимо вести отсчет 3-х лет, в течение которых недвижимость находится в собственности продавца. Такой момент приобретения права собственности на имущество определенный ст. 334 ГК Украины, согласно которой этим моментом является нотариальное удостоверение или вступления в законную силу решения суда о признании действительным нотариально не заверенного договора.

Право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации в соответствии с законом (ч. 4 ст.334 ГК Украины). Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации, то 3 года начинают свой отсчет с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

При проведении операций продажи (обмена) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате НДФЛ в бюджет стороной (сторонами) договора (п. 172.4 ст. 172 НК Украины).

Срок уплаты налога через банковские учреждения дифференцируется в зависимости от лица, осуществляющего продажу недвижимого имущества, и осуществляется лицом, которая продает недвижимость, до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены; лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении владельца и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано указать о доходе от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

В случае совершения нотариального действия (в том числе отказа сторон от заключения договора) по удостоверению договора купли-продажи недвижимости, по которым уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

Продал - уплати налог

Обязанность по уплате налога возлагается на лицо, продает недвижимость, или на налогового агента, если стороной в договоре является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (в этом случае на такое лицо возлагаются обязанности налогового агента по начислению, удержанию и уплате в бюджет суммы налога на доходы физических лиц).

Если стороной договора купли-продажи объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи.

При этом стоит отметить, что определенные расходы несет также и покупатель недвижимости. Законом Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» плательщиками сбора определены предприятия, учреждения и организации (независимо от форм собственности) и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за бюджетные средства, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями в соответствии с законами и международными договорами Украины, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

Объектом налогообложения в таком случае стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи этого имущества. Ставка сбора при приобретении физическими лицами недвижимого имущества осуществляется в размере 1% от объекта налогообложения.

Если имущественные права на недвижимость передаются от одного владельца к другому другим путем чем купля-продажа, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование при осуществлении такой операции с недвижимостью не уплачивается. Исключением по уплате сбора также граждане, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

«Мертвая» норма

Однако на самом деле указанная норма фактически не работает из-за отсутствия полномочного органа по выдаче таких справок. В то же время, согласно ст. 49 Закона Украины «О нотариате», одним из оснований для отказа в совершении нотариального действия является невнесение установленных законодательством платежей, связанных с ее совершением лицом, обратившимся с просьбой о совершении нотариального действия. Таким образом, без уплаты сбора нотариус откажет в совершении нотариального удостоверения договора купли-продажи, а потому покупатель обоснованное право обратиться по результатам заключенного соглашения в суд с иском о признании противоправными действий и обязательства органа Пенсионного фонда направить в орган Госказначейства представление о возвращении ошибочно или излишне уплаченных в бюджеты средств (постановление Высшего административного суда Украины от 12.05.2016 г.. по делу № / 800/6789/15, постановление Киевского апелляционного административного суда от 22.11.2016 г.. по делу №826 / 5091/16) .

При заключении определенных договоров нотариус фактически выполняет функции контроля за уплатой налогов и сборов, но при этом не несет ответственности за начисление и перечисление НДФЛ при осуществлении нотариальных действий (согласно п. 172.4 ст. 172 НК Украины нотариус удостоверяет договор купли-продажи (обмена) недвижимого имущества между физическими лицами при наличии документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора). При этом частный нотариус обязан ежеквартально подавать контролирующему органу по местонахождению своего рабочего места информацию о нотариально удостоверенные им договоры, заключенные между физическими лицами (п. 172.4 ст. 172 и п. 174.4 ст. 174 НК Украины).

Если же одной из сторон договора о продаже (обмену) объектов недвижимости является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, то такое лицо и будет налоговым агентом физического лица-налогоплательщика по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ с дохода , полученного налогоплательщиком от такой продажи.

Дарение

Что касается налогообложения договоров дарения, то можно отметить следующее. Договор дарения обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Право собственности на дар возникает с момента его принятия, в частности вручения Волевой документов, удостоверяющих право собственности на имущество.

Согласно п. 174.6 ст. 174 НК Украины, имущество, полученное налогоплательщиком в качестве подарка, облагается НДФЛ согласно правилам, установленным для налогообложения наследства. Базой налогообложения при этом является доход в виде стоимости унаследованного имущества (средства, имущество, имущественные или неимущественные права), а налоговая ставка зависит от личности одаренного.

Если получателем подарка является член семьи первой степени родства (дети, супруги, родители), то подарок облагается по нулевой ставке. Такими лицами, в соответствии с пп. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 НК Украины, считаются родители, муж или жена, дети (в том числе усыновленные). Все остальные члены семьи физического лица считаются имеющими вторую степень родства. По нулевой ставке облагается также недвижимость, полученная в подарок лицом, являющимся инвалидом I группы, имеет статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской опеки, а также стоимость собственности, полученной ребенком-инвалидом. Для других Волевой ставка налога будет составлять 5% от стоимости подарка.

Ответственность за правильность расчета и перечисления НДФЛ в бюджет возлагается на плательщиков налогов-физических лиц, получивших подарок. При этом физические лица-резиденты, которые получили доход в качестве подарка или наследство, отражают его в годовой имущественной декларации и уже по ее результатом платят налог. Физические лица-нерезиденты, получившие подарок в виде недвижимого имущества, обязаны уплатить НДФЛ до нотариального оформления договора дарения.

Если подарок в виде недвижимости получает резидент от нерезидента или нерезидент от резидента, то ставка налогообложения такого подарка будет облагаться по ставке 18% (пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 НК Украины).

О выданных свидетельствах о праве на наследство и заверенным дарения нотариусы информируют органы ДФС. Кроме этого, согласно НК Украины, нотариус ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверении договоров дарения в порядке, установленном для налогового расчета.

Лицо, получившее подарок, должен указать в годовой имущественной декларации в составе общего годового дохода доход в виде стоимости такого имущества (поскольку подарок классифицируется органами ДФС как разновидность прибыли и подлежит налогообложению в случаях, установленных НК Украины). Исключением являются нерезиденты, которые обязаны уплатить налог до нотариального оформления факта дарения, и лица, получившие в подарок объекты, облагаемые по нулевой ставке налога на доходы физических лиц, а также те, которые уплатили налог до нотариального оформления объ объектов наследия.

Итак, вопрос о том, каким образом лучше оформить переход права собственности на недвижимое имущество, зависит от каждой конкретной ситуации и требует индивидуального решения с учетом всех факторов.

Автор консультации: Наталья Ефанова

Источник: Юридическая газета

Заказать обратный звонок