Как не купить «кота в мешке» или 5 шагов к безопасной покупки квартиры

Рано или поздно, каждый человек задумывается о покупке собственной квартиры, со стильным ремонтом и душевной атмосферой. В мечтах потенциальный владелец недвижимости уже начинает подбирать мебель и продумывать дизайн до малейшего кусочка своего пространства, и это совершенно естественно.

В то же время, как показывает практика, даже после громких скандалов, "связанных с квартирными аферами, их количество совершенно не уменьшилась. Понятно, что для покупки квартиры необходимы значительные инвестиции и четкое осознание возможных рисков.

Риск №1. недострой

Если Вы инвестируете в объект, который еще строится, право собственности сможете получить только после того как дом будет принят в эксплуатацию. Явным плюсом такого инвестирования является возможность приобретения квадратных метров значительно дешевле, чем в готовом виде. В то же время, инвестор очень рискует этой суммой в случае недостроя. Как правило, забрать потом свои деньги у застройщика - достаточно проблематично.

Риск №2. Покупка «проблемной» недвижимости

В случае покупки готовой квартиры важно четко убедиться в том, что в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, инвалиды; квартира не находится в залоге банка и по ней отсутствуют судебные споры. Покупка квартир в новостройках может создать проблему в случае отсутствия необходимой регистрации и разрешений или проблемными аспектами, эт »связанными с земельным участком (документы, удостоверяющие право собственности / пользования могут быть отменены или дом может построенный на земельном участке с другим целевым назначением).

Риск №3. мошенничество

Сейчас все возникает все больше мошеннических схем, когда предлагается к продаже квартира, которая не принадлежит тому человеку, который предлагает ее купить. Такие люди, как правило, берут задаток и исчезают, потом их найти и привлечь к ответственности почти невозможно.

Риск №4. Манипуляции с договорами

Достаточно распространенными являются случаи заключения договоров покупки недвижимости на невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют покупателю абсолютно законно затягивать процесс заключения договора или в будущем успешно его оспорить.

Как мы уже убедились, рисков достаточно много, поэтому потенциальному инвестору нужен алгоритм действий, который поможет предотвратить любые проблемы в будущем и наслаждаться покупкой.

Шаг №1. Проверка репутации продавца

                Первоначально, еще на этапе изучения информации о квартире, нужно проверить информацию о ней в интернете. При этом, если речь идет о новостройке, то искать следует по названию комплекса и параллельно - по застройщику. Надо понимать, что некоторые застройщики понимают, что информация о них в интернете - этот первых, чем заинтересуется потенциальный покупатель. Именно поэтому, в некоторых случаях такие компании могут просто оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

                Нелишней на этом этапе станет и проверка компании в контексте: времени с момента создания юридического лица; репутации директора компании, ее учредителей; отсутствия ликвидационных процедур, исполнительных производств; наличии судебных споров.

Шаг №2. Проверка «на проблему»

                Такую проверку в случае с новостройками следует начинать с посещения сайта Государственной архитектурно-строительной инспекции ( http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ ), на указанном сайте размещена информация обо всех объектах, к которым в инспекции вопрос .  

В случае покупки квартиры на вторичном рынке, нужно убедиться, что квартира не находится под арестом, в ней не зарегистрировано малолетних, несовершеннолетних, а также инвалидов. Кроме того, необходимо выяснить, кто является владельцем квартиры, каким образом квартира была приобретена и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Шаг №3. Знакомство с объектами объектом и изучения документов

В случае, если результаты виртуального знакомства с застройщиком и квартирой Вас устроили, уже можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителями продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Так, самыми распространенными схемами являются:

участии в фонде финансирования строительства;

участие в институтах совместного инвестирования;

заключения предварительного договора купли-продажи квартиры;

создание жилищно-строительных кооперативов.

При этом, представителя отдела продаж, риэлтора или владельца лучше заранее попросить подготовить все документы, касающиеся квартиры.

Анализируя вопрос схем, по которым осуществляется покупка квартир, не могу не вспомнить о достаточно распространенную, особенно в Киевской области схему покупки квартиры у физического лица, как застройщика.

Сказать о том, что это - рискованное схема - это не сказать ничего. Конечно, каждый сам вправе решать, идти ему на риск или нет, но в случае, когда застройщиком вожделенных покупателем квадратных метров является физическое лицо, надо учитывать следующее:

Отсутствие строительной компании, которая несет ответственность за ход строительства: физическое лицо-застройщик может привлекать подрядчиков по своему собственному выбору. При этом, не всегда первоочередным требованием к таким подрядчиков могут быть требования к качеству работы, поэтому очень часто избираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Передача 100% средств за

Если же охарактеризовать эту схему в двух словах, то юридически она выглядит как то, что один человек нанимает другого человека (нечто схожее с прорабом), для строительства собственного жилья. Как и в случае с прорабом, застройщик-физическое лицо, не несет ответственности за брак или некачественное выполнение работ, материалов. Более того, человек, который инвестирует в такую ​​недвижимость, не может считаться потребителем в контексте Закона Украины «О защите прав потребителей», а значит нормы и гарантии этого закона на такую ​​покупку распространяться тоже не будут.

Если мы говорим о новостройке, такими документами должны быть:

Документы, подтверждающие право застройки на земельном участке. Так, у застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку. Такое решение должно содержать четкие характеристики будущего дома, а также указание на площадь земельного участка, и что самое важное - целевое назначение, под которое выделяется земля. При этом, если земельный участок передан в собственность - это должно подтверждаться государственным актом на землю ,. Если же речь идет об аренде земли, то в таком случае должен быть заключен договор аренды земли, в котором должны быть четко указаны: граница, площадь и технические характеристики объекта строительства;

Проектная документация, разрешительная документация, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

Если Вам предлагают участие в фонде финансирования строительства, обязательно нужно попросить предоставить правила финансирования строительства, которые применяются в такой фонд. Ознакомления с правилами даст возможность оценить все риски.

Если Вам предлагают купить квартиру путем участия в деятельности жилищно-строительного кооператива, в таком случае следует также попросить предоставить его устав, поскольку в случае вложения средств, покупатель должен в него вступить, а значит нужно понимать какие права и обязанности вы на себя принимаете .

Шаг №4. Согласование условий договора

                Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры будет зависеть в первую очередь от того, на каком этапе готовности жилья будет осуществляться его покупка.

                Особенно важно обратить внимание на следующие условия договора:

Срок сдачи дома в эксплуатацию - он обязательно должен быть указан в договоре;

Момент регистрации права собственности - если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности на квартиру покупателя, то в таком случае обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет заниматься регистрацией самостоятельно, в договоре также должен быть прописан механизм и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком;

Цена, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос становится в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. В этом случае важно все же зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также четко прописать график осуществления платежей. Кроме того, рекомендую настаивать на том, чтобы в договоре была предусмотрена возможность уплаты средств на банковский счет продавца. Очень часто покупатели квартир идут на то, чтобы передавать денежные средства по договору наличными работникам юридического лица-продавца. Такая передача как правило фиксируется таинственным документом - актом приема-передачи денежных средств. Почему таинственным? Только потому, что ни одним законом такой документ не предусмотрен, а значит - вернуть свои средства, в случае возникновения каких-либо проблем, может быть достаточно проблематичным.

Процедура расторжения договора. Рекомендую обращать внимание в договоре на то, в каких случаях договор может быть расторгнут: по чьей инициативе и которые могут быть санкции. Кроме того, важно понимать, в какой срок покупатель сможет вернуть свои деньги в том случае, если он потеряет интерес по отношению к квартире. В моей практике были случаи, когда договорами предусматривалась возможность возврата средств покупателю в течение одного года с момента расторжения договора.

                В любом случае необходимо учитывать, что если покупатель вкладывает средства по любой из схем, на этапе строительства, то предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5. Заключение договора

                Важно! Если покупатель осуществляет оплату физическому лицу, такое физическое лицо должно самостоятельно написать об этом расписку. Расписка должна быть четко сформулирована и написана получателем средств лично. Только расписка, согласно закону может подтвердить факт передачи средств физическому лицу. Даже наличие свидетелей при передаче средств без расписки, не сможет служить доказательством такого факта. В случае с юридическим лицом, оплату целесообразно осуществлять только через банк. 
 

Автор: Лежух Татьяна Ивановна

Источник http://protokol.com.ua/ua/yak_ne_kupiti_kota_v_mishku_abo_5_krokiv_do_bezpechnoi_pokupki_kvartiri/

 

Заказать обратный звонок